A tavasz közeledtével az ingatlanpiac is lendületbe jön és ilyenkor a telkek is jobban előtérbe kerülnek. Így érdemes beszélni egy kicsit arról, hogy mire is kell odafigyelni ezek eladásakor – vásárlásakor!
Itt most elsősorban nem az ipari illetve gazdasági célú telkekről lesz szó. Bár sok átfedés van, de ezekkel a típusú ingatlanokkal egy külön blogcikkben már foglalkoztam.
Egy telek adásvétele egyszerű dolognak tűnik és sokan nem is gondolnák, hogy mennyi mindenre kell odafigyelni!
Nézzük is át ezeket, kezdve a jogi részekkel:
Ez az első és legfontosabb dolog!
Egy telek lehet külterületi, belterületi, mezőgazdasági művelési ág alatt álló (pl.:szántó, erdő, rét, legelő, stb.), művelési ágból kivont (pl.:kivett beépítetlen terület). Számít az is, hogy éppen lakó, üdülő vagy éppen gazdasági, övezetbe tartozik-e az adott telek.
Ezek az ingatlan tulajdoni lapjáról illetve a helyi építési szabályzatból olvashatóak ki. Ebből tudjuk, hogy az adott telket hogyan lehet hasznosítani.
A HÉSZ tartalmazza:
Tehát az, hogy van egy bizonyos méretű telkünk egy bizonyos helyen, még nem jelenti azt, hogy azon bármit lehet építeni vagy bárhogyan lehet hasznosítani.
Számít, hogy a telek rendelkezik-e közterület kapcsolattal, azaz, hogy hogyan lehet megközelíteni. Ez befolyásolja, hogy a telek osztható-e vagy éppen szolgalmi jogot kell alapítani egy másik területe, hogy biztosítsuk a terület megközelíthetőségét.
Ilyenkor felmerülhet az ún. nyeles telek kialakítása, de ennek lehetőségét szintén a HÉSZ szabályozza.
Sokan ezt keverik a beépíthetőségi százalékkal, pedig a kettő nem ugyanaz.
A szintterületi mutató az a szám, ami megmutatja, hogy az adott méretű telken legfeljebb milyen összes bruttó alapterületi mérettel rendelkező házat szabad felépíteni.
A szintterületi mutatót úgy kapjuk meg, hogy összeadjuk az összes megépíteni kívánt szint bruttó alapterületét, és ezt elosztjuk a telek méretével.
Persze ezt befolyásolja, hogy mekkora a beépíthetőség a terepszint alatt és felett, stb.
Ehhez ismét a HÉSZ-t kell fellapozunk.
Mi van akkor, ha építmény van az adott telken?
Fel van ez tüntetve a tulajdoni lapon/térképmásolaton vagy nincs?
Ha nincs feltüntetve, akkor mi a teendő?
Ha van, de le akarjuk bontani, akkor ennek mi a menete?
Hogyan lesz egy építménnyel rendelkező területből jogilag is telek?
Milyen költségekkel járhat mindez és mennyiben befolyásolja az adott telek értékét?
Ezeket a kérdéseket mindig tisztázzuk!
A jogi részeken túl pedig a természetbeni állapotot is fel kell mérni!
Mindig vizsgáljuk meg, hogy ha a telken vannak közművek, akkor azok pontosan hol helyezkednek el! Csak a kiállások vagy a mérőórák is megvannak-e?
Ha még a telket közművesíteni kell, akkor mely közművek milyen távolságra vannak és mekkora költség ezeket behúzni a telekre?
Hogy néz ki a telek, amikor ránézünk?
Sík? Enyhén lejtős? Körbekerített? Milyen a tájolása? Szabályos vagy szabálytalan alakú? Stb.
Az ezekre a kérdésekre kapott válaszok szintén segítenek a telek árazásában, a célcsoport megválasztásában vagy vevőként abban, hogy az adott terület mennyire felel meg az igényeinknek.
Ha a telkekről beszélünk mindenképpen érdemes megemlíteni a zártkerti telkeket.
Miért is fontos erről beszélni?
A zártkerti ingatlanokat néhány éve a földtörvény hatálya alá vonták, így ugyanazok a feltételek vonatkoznak az értékesítésre, mint pl. egy szántóra, rétre vagy éppen erdőre.
Ez azt jelenti, hogy ha a egy ilyen típusú ingatlanunk nincs kivonva a művelési ág alól (a tulajdoni lapon nem szerepel az a szó, hogy “kivett”), akkor csak kifüggesztési eljárással fogjuk tudni azt értékesíteni.
Ez egy speciális adásvételi eljárás, amely egy 60 napos, jegyző általi kifüggesztéssel kezdődik, ahol a meghatározott elővásárlási joggal rendelkező személy(ek) jelentkezhetnek, hogy élnének ezen jogukkal.
Ezután következik a földbizottság döntése a vásárlás lehetőségéről.
Ez a folyamat a tapasztalatok alapján 4-6 hónapig is eltarthat és az adásvétel ennek lezárultával véglegesíthető.
Ilyen típusú ingatlanoknál mindenképpen javasolt tapasztalattal rendelkező szakértő segítségét kérni!
Ha Neked is kérdésed van telek eladással vagy vétellel kapcsolatban, keress bizalommal!
Küldetésünk, hogy szakértelmem segítségével akár eladói, akár vevői oldalról mindenki megtalálja a számításait.
Küldetésemnek tekintem, hogy segítsek megtalálni a hozzám fordulók számítását, akár ingatlaneladásról, akár -vételről legyen szó!
Szilágyi Szabolcs ingatlan © – Adatvédelmi tájékoztató
