Gazdasági / Ipari ingatlanok

A legtöbb ingatlanos általában a lakóingatlanokra van berendezkedve, mert a piacon ezek vannak a legnagyobb számban jelen. Sokan, amikor egy ipari vagy gazdasági célú ingatlannal találkoznak, azt hiszik, hogy ezekkel is úgy kell bánni, mint egy sima lakóingatlannal. Pedig ezek sokkal több odafigyelést és szakértelmet igényelnek!



Mi az az ipari ingatlan?

Először is tisztázzuk azt, hogy mi is az az ipari vagy gazdasági célú ingatlan! 

Ide tartoznak az alábbiak:

  • kereskedelmi célú ingatlanok (üzletek, üzlethelyiségek, üzletházak)
  • irodák
  • ipari célú felépítménnyel rendelkező ingatlanok (tárolók, raktárak, gyárak, stb.)
  • felépítmény nélküli ingatlanok (ipari célú telkek, fejlesztési területek)

Bármilyen gazdasági ingatlanról beszélünk, az első és legfontosabb dolog, hogy tudjuk mi az adott ingatlannak a funkciója és ezáltal ki lehet a célcsoportja.

Legyen az akár kisméretű üzlethelyiség vagy akár több ezer négyzetméteres gyártócsarnok, tudnunk kell, hogy mik a benne rejlő lehetőségek, milyen tevékenységekre lehet a legalkalmasabb. És itt nem csak a fizikai lehetőségekre gondolunk, hanem többek között az elhelyezkedésre, megközelíthetőségre, infrastrukturális adottságokra, stb.

 

Pontosan ezért egy ingatlanértékesítőnek, szakértőnek – aki foglalkozik gazdasági és ipari ingatlanokkal – kellően felkészültnek kell lenni, hogy tudja mire lehet a jövőben az általa eladásra kínált ingatlant használni, hasznosítani.

Ipari ingatlan legfontosabb ismérvei

 

Ahhoz, hogy jól be tudjuk határolni, hogy egy adott ingatlannak milyen funkciói lehetnek és ki lesz a célcsoportja, milyen értéket képvisel (akár eladás, akár bérbeadás esetén) többek között az alábbiakat kell feltérképezni:

 

  1. Megközelíthetőség – infrastruktúra: Milyen áru vagy nyersanyag beszállítási lehetőségei vannak? Mivel útkapcsolatokkal rendelkezik az ingatlan? Milyen járművekkel lehet megközelíteni aszfaltozott / nem aszfaltozott úton? Teherautóval súlykorlátozás nélkül megközelíthető? Milyen területű telek tartozik hozzá? Milyen lehetőség van áru rakodásra, tárolásra?
  2. Megközelíthetőség – ügyfélforgalom –  Ha nagy ügyfélforgalomra számítunk (pl egy üzletnél, áruháznál vagy raktáráruháznál), nem mindegy, hogy az mennyire könnyen, egyszerűen és jól kitáblázhatóan, jól marketingelhetően megközelíthető, használható-e. Áll-e rendelkezésre elegendő ügyfélparkoló? Gyártó vagy raktárcsarnok esetén a dolgozók által jól megközelíthető-e akár tömegközlekedéssel is?
  3. Közművek: Nem elég tudni,  hogy van víz, csatorna, villany és gáz, van-e az adott területen, hanem az is számít, hogy ezekből mekkora kapacitással rendelkezik az adott ingatlan. Bővíthető-e a hálózat, ha nagyobb mennyiségre van szükség?
  4. Gyártói / raktározási tevékenység esetén – dolgozói létszám: Mennyien fognak itt dolgozni?  Milyen szociális blokkokra van szükség? Hány főre kell női/férfi mosdót, öltözőt, irodát létesíteni? Mennyire van kapacitás és lehetőség?
  5. Fűtött vagy fűtetlen az ingatlan? Ha fűtött milyen rezsivel rendelkezik? Milyen energiatakarékossági megoldások vannak?
  6. Áramfelhasználás – milyen szerződéses feltételek vannak meghatározva – fontos, hogy gazdaságos legyen. Használ-e megújuló energiákat (napelemes rendszereket, hőszivattyús fűtést), illetve mennyire szigetelt?

 

Ipari telkek vagy fejlesztési területek esetén fontos alapismévek szintén a következők:

  • megközelíthetőség
  • közművek (telken belül vagy a környéken)
  • de, ami a legfontosabb: mit lehet rá építeni?
  • Nem csak a szokásos beépíthetőségi százalék a fontos, hanem, hogy a helyi rendeletek mit írnak elő az adott területen (védőtávolságok, zöldfelületek aránya, stb.)
  • Van-e bármilyen tereptárgyat korlátozó vagy szabályozó előírás? 
  • Milyen tevékenységre adnak vagy nem adnak engedélyt az adott területen?
  • Milyen talajmechanikával rendelkezik a terület?
  • Milyen szolgalmi jogok illetik vagy terhelik az adott területet?
  • Van-e bármilyen egyéb, különleges előírás?

 

Sokan elsiklanak afelett, hogy az a tevékenység, amit ott végezni szeretnének – akár már a meglévő ingatlanban, vagy az üres telken amin építenének valamit – az ott végezhető-e.

  • Nagy zajterheléssel járó tevékenységet –  például lakóövezetben egy asztalos üzemet – nem biztos, hogy engedélyezni fognak, viszont valamilyen raktározási tevékenységre alkalmas lehet az ingatlan.
  • Egyéb környezetterhelés, pl. lehet-e veszélyes hulladékot tárolni, azzal dolgozni (pl elektronikai hulladékot szétbontani)? 

 

Mindezt nem feltétlenül az ingatlanosnak kell tudnia,hanem annak, aki azt az adott tevékenységet végezni fogja az ingatlanban, de nem árt, ha ez ezzel foglalkozó szakember is tisztában van ezzel vagy tudja, honnan szerezheti be a megfelelő információkat.

Alapvetően vevő vagy a bérlő tud érdeklődni a helyi önkormányzatnál – erre viszont nekünk szakembereknek kell felhívnunk a figyelmüket.

Ipari ingatlan értékének meghatározása

Egy gazdasági ingatlan értékének meghatározása egy igen speciális feladat, mivel viszonylag nehéz klasszikus piaci összehasonlító módszerrel megállapítani azt. A legtöbb ilyen ingatlan egyedi, ha nem találunk megfelelő összehasonlító adatot, akkor hozam vagy újraelőállítási költség  alapján tudjuk meghatározni az ingatlan értékét. 

  • Hozam alapján
    • Ezek általában befektetési célú ingatlanok azaz, vagy ott végzik majd a tevékenységét és lesz egy jövedelmezősége vagy befektetési céllal vásárolják meg hogy bérbe adják Az utóbbi esetben az eddigi vagy a várható bérleti díj alapján ki lehet számolni az értéket.

 

  • Újraelőállítási költség alapján 
    • Megnézzük, hogy ma mennyibe kerülne előállítani egy ilyen ingatlant nulláról. Majd az épület korának és állapotának megfelelően avultatjuk, hogy az a 10-20-30 éves épület ma vajon mennyit ér.

 

Mindezek nagy odafigyelést és szakértelmet igénylő dolgok. 

Tapasztalat, kapcsolatrendszer kell ahhoz, hogy 1-1 ilyen ingatlant az ember jól árazzon be, a portfóliójába felvegyen és azt el is tudja adni.



Fontos, hogy ezek az ingatlanok általában nem egy-egy hirdetés alapján fognak elkelni, hanem kapcsolatrendszerek útján. Ezért is kiemelten fontos, hogy olyan ingatlanos szakértőnek adjunk ilyen jellegű megbízást, aki rendelkezik azzal a kapcsolati tőkével, ismeretséggel és tapasztalattal, ami ehhez szükséges.

 

Ha Önnek is segítségre van szüksége ipari vagy gazdasági célú ingatlannal kapcsolatban, keressen bizalommal!

Küldetésem

Küldetésünk, hogy szakértelmem segítségével akár eladói, akár vevői oldalról mindenki megtalálja a számításait.

Korábbi tartalmaink

Elérhetőségeim

Küldetésem

Küldetésemnek tekintem, hogy segítsek megtalálni a hozzám fordulók számítását, akár ingatlaneladásról, akár -vételről legyen szó!

Szilágyi Szabolcs ingatlan © – Adatvédelmi tájékoztató