Az első beszélgetéskor a legtöbb ügyfél egyből leszögezi, hogy „Jó, de én nem kötök kizárólagos szerződést!”.
Tapasztalatból mondom, hogy a legtöbb ember ilyenkor nem is tudja pontosan, hogy mire mond nemet.
Először is tisztázzuk, hogy mi a különbség a kizárólagos és a nem kizárólagos szerződés között.
A kizárólagos szerződést sok helyen prémium megbízásnak is nevezik. Ez annyit jelent, hogy csak és kizárólag én, vagy csak a mi hálózatunk foglalkozik az adott ingatlannal.
Ebben az esetben a tulajdonos másik irodának nem ad megbízást és felvállalja, hogy saját maga sem hirdeti aktívan az ingatlant. Ettől még eladhatja, viszont ennek az anyagi vonzatát a megkötött szerződés tartalmazza. A teljes jutalékra ilyenkor az ingatlanos nem jogosult, csak annak egy bizonyos részére, ami általában egy olyan szolgáltatási díj ami fedezi az ingatlanszakértő belefektetett munkáját.
A nem kizárólagos szerződés, azaz a normál megbízás arról szól, hogy a tulajdonos bárkinek adhat megbízást, akár saját maga is hirdetheti és értékesítheti az ingatlant. Abban az esetben, ha eladja, nincs senki felé semmilyen fizetési kötelezettsége viszont ha valamelyik ingatlaniroda értékesíti az ingatlant, akkor ő csakis annak fog fizetni, aki az ügyletet véghez vitte. A többinél nincsen jutalék fizetési kötelezettsége.
A kettő között van még egy opció, amit sokan fél kizárólagos szerződésnek hívnak. Ez azt jelenti, hogy a tulajdonos egy ingatlanirodát bíz meg az eladással, de megtartja magának a lehetőséget a kötelezettség nélküli saját értékesítésre. Más ingatlanosnak nem ad megbízást.
A kizárólagos szerződés sok előnnyel jár és a legtöbb ingatlanos ezt preferálja, mert ezeknél a megbízásoknál mindig többet adunk, mint más esetekben.
Onnan indulunk ki, hogy a megbízott értékesítő biztos abban, hogy az ingatlant el fogja adni, hiszen bármi történik is itt, ebből neki jutaléka lesz, mivel csak ő foglalkozik az adott házzal vagy lakással.
Ezért sokkal több szolgáltatást tartalmaz egy ilyen szerződés:
Sok esetben az ingatlanirodák az ilyen szerződések mellé plusz adnak egy ingyen energetikai tanúsítványt, értékbecslést, stb.
Nálunk a Duna House-nál a kizárólagos megbízási díj kedvezőbb, mint egy normál, nem kizárólagos megbízás esetében. A kedvezmény mértéke sok mindentől függ, pl. az ingatlan értékétől, a szerződés hosszától, a tervezett értékesítési időtől, stb.
Az ingatlanos felelőssége nagyobb ezeknél a megbízásoknál, mivel mindent ettől az ingatlanszakértőtől, vagyis tőlem vár el az ügyfél. Nagyobb a nyomás, és várhatóan ez azt generálja, hogy sokkal jobban „odatesszük magunkat”.
Kiemelendő, hogy itt csak egyetlen egy emberrel kell kapcsolatot tartani, ezáltal könnyebb és egyszerűbb az ügymenet kevesebb a kockázat, pl. a dupla jutalék* kifizetése kizárt.
A nem kizárólagos szerződés egy kötetlenebb megbízási forma. Határozatlan időre szól általában, és rendszerint ebben az esetben a megbízó több ingatlanirodával is leszerződik.
Akik ezt választják, azt gondolják, hogy ha minél több irodához beadják a ingatlanukat, akkor annál nagyobb lesz az esély arra, hogy minél hamarabb vevőt találjanak. Ez szépen hangzik viszont lehet akár egy csapda is.
Az ilyen típusú megbízást gyakran kicsit „mostoha gyerekként” kezelik az értékesítők, hiszen mutatjuk, kínáljuk, hirdetjük, dolgozunk vele, végül, ha más adja el az ingatlant, akkor egy forintot nem keresünk, nem térül meg a befektetett munkánk.
Az is előfordulhat, hogy a megbízott ingatlanirodák különböző árakon hirdetik ugyanazt az ingatlant – a jutalékok mértéke miatt. Bár a szerződésekben le van szabályozva, hogy mindenki ugyanazon az áron hirdetheti csak az ingatlant, de ezt nem minden esetben tartják be. Ez okozhatja azt is, hogy egy potenciális vevő komolytalannak tekinti az egész hirdetést.
Szintén nehézség az, hogy ha valamit módosítani szeretne az ügyfél a hirdetésben( pl. az árat), akkor azt minden általa megbízott irodának le kell kommunikálnia.
Ez a fajta megbízás minden ingatlanirodánál egy kicsit drágább, pontosan azért, mert az ingatlanszakértőnek itt nagyobb a kockázata, hogy a befektetett pénze és munkája nem térül meg.
Sajnos a vevőknél elő-előfordul az, hogy 2 különböző ingatlanirodánál is megnézik ugyanazt az ingatlant a vásárlás előtt. Akár úgy is, hogy a férj, a feleség vagy akár a szülők és a gyerekek más-más ingatlanossal mennek ki a kiszemelt házba vagy lakásba.
Mindenhol regisztrálnak és kitöltenek egy megtekintési nyilatkozatot, aláírják, hogy ők ezt az ingatlant látták és hogy az adott irodától szereztek róla tudomást.
Ha ezt az ingatlant a megtekintő vagy valamelyik családtagja veszi meg, akkor az eladónak jutalékfizetési kötelezettsége keletkezik. Előfordult már, hogy egyszerre 2 ingatlaniroda is benyújtotta a számláját, mivel erre nem figyeltek kellőképpen a felek.
Személy szerint én nem ragaszkodom egyik típusú megbízáshoz sem. Ez minden esetben az ügyféllel közösen meghozott döntés kell, hogy legyen, melyet befolyásol az eladó motivációja, az ingatlan típusa, minősége, piacképessége, ára és még egy egész sor dolog.
A legfontosabb, hogy a lehető leggyorsabban hozzuk meg a lehető legjobb árat fizető vevőt és mindkét fél elégedett legyen az ügylettel.
Ha Ön nem biztos abban, hogy mi lenne a megfelelő választás, mik a további előnyei vagy hátrányai a fenti megbízástípusoknak, keressen bizalommal!
Küldetésünk, hogy szakértelmem segítségével akár eladói, akár vevői oldalról mindenki megtalálja a számításait.
Küldetésemnek tekintem, hogy segítsek megtalálni a hozzám fordulók számítását, akár ingatlaneladásról, akár -vételről legyen szó!
Szilágyi Szabolcs ingatlan © – Adatvédelmi tájékoztató
